Аренда торговых площадей

Аренда площадей – довольно часто встречаемая домашняя процедура у торговых организаций. Одни объекты коммерческой деятельности вообще не имеют своей коммерческой площади, иные чувствуют необходимость в ее расширении, а урезаны экономическими вероятностями, в связи с тем что прибыльность обратных средств довольно часто выше, чем своих главных средств. И в том, и другом случае «выручить» коммерческую организацию может контракт аренды необитаемого помещения, заключаемый с владельцем неподвижного богатства, в соответствии с которым они применяют «чужую» площадь на правах арендатора.

Аренда – это гражданско-правовой контракт, в силу которого арендодатель обязуется предложить арендатору некоторое имущество во временное использование, а съемщик должен платить за это арендодателю арендную оплату.

Гражданско-правовые базы контракта аренды регулируются общепризнанными мерками главы 34 «Аренда» Штатского кодекса России (дальше – ГК РФ).

Нужно обозначить, что отмеченная глава имеет следующую конструкцию – совместным общепризнанным меркам контракта аренды посвящен пункт 1 главы 34 ГК РФ, а другие 5 – регулируют особые виды аренды: прокат, аренду автотранспорта, построек и зданий, заводов и лизинг.

На основании общепризнанных мерок публикации 625 ГК РФ к отдельным контрактам аренды и контрактам аренды автономных типов богатства используются общие нормы арендных отношений, если отсутствуют особые нормы, поставленные ГК РФ в отношении упомянутых арендных соглашений.

Так что, к контракту аренды необитаемого помещения будут использоваться и общие расположения об аренде (публикации 606–625 ГК РФ) и расположения, стабилизирующие аренду построек и зданий, так как арендуемая площадь, в большинстве случаев, располагается или в здании либо здании, прочно с ними сопряжена, потому судебная практика причисляет такие виды соглашений к контрактам аренды недвижимости, со всеми последующими отсюда результатами (Справочное Послание Президиума ВАС России от 1 июля 2000 года № 53 «О федеральной регистрации соглашений аренды необитаемых помещений»).

В соответствии с заметкой 606 ГК РФ гранями по контракту аренды играют арендодатель и съемщик. На основании публикации 608 ГК РФ в роли арендодателя по контракту аренды может играть или его собственник, или лицо, управомоченное законодательством либо владельцем сдавать это имущество в аренду, к примеру, конфиденциальный правящий.

Исходя из публикации 607 ГК РФ, объектом контракта аренды могут играть все непотребляемые вещи, и в том числе земельные отделы, дома, здания, необитаемые помещения, их части и тому подобное. Если субъектом аренды играет сооружение либо здание, то к контракту аренды необходимо приложить поэтажные проекты дома либо здания, где обозначены сдаваемые в аренду помещения с указанием объема арендуемой площади, содержание либо неимение залов сервиса, что особенно сможет помочь при уплате плательщикам одного налога на приписанный доход.

В отличии от совместных общепризнанных мерок для контракта аренды необитаемого помещения письменная выкройка контракта считается необходимой в силу непосредственного установки публикации 651 ГК РФ. Письменная выкройка контракта вполне может быть соблюдена за счет составления документа записанного арендатором и арендодателем. Неисполнение письменной формы контракта аренды необитаемого помещения в составе недвижимости тянет его выдуманность.

Публикацией 610 ГК РФ установлено, что период, на который стороны заключают контракт аренды необитаемого помещения, устанавливается соглашением. В случае если съемщик и арендодатель не показали период, на заключающийся контракт аренды, то контракт будет являться помещенным на неясный период. Тогда каждая из сторон вправе в любое время отказаться от выполнения контракта, предупредив другую сторону о собственных намерениях более чем за 3 месяца до расторжения договора.

Пунктом 2 публикации 651 ГК РФ определено, что контракт аренды дома либо здания, помещенный сроком около года, и в том числе на неясный период, подлежит федеральной регистрации и является помещенным со времени ее регистрации. Это условие разносится и на контракта аренды необитаемых зданий, считающихся или независимыми домами либо постройками, или их частью. Это необходимо из Справочного Послания Президиума ВАС России от 1 июля 2000 года № 53.

Порядок федеральной регистрации прав на неподвижное имущество и контрактов с ним проводится в соответствии с общепризнанными мерками Государственного законопроекта от 21 августа 1997 года № 122 «О федеральной регистрации прав на неподвижное имущество и контрактов с ним» (дальше – Законопроект № 122-ФЗ).

Пунктом 2 публикации 4 Законопроекта № 122-ФЗ установлено, что необходимой федеральной регистрации подлежат права на неподвижное имущество, правоустанавливающие бумаги, на которые оформлены после входа в действие обозначенного законопроекта.

Обратите свое внимание на то, что учесть траты на содержание оплаченных площадей, включая арендную оплату, при обязательности регистрации, организация сумеет только после федеральной регистрации контракта аренды. Как раз такой позиции соблюдают контролирующие органы, о чем говорят Послания Минфина России от 12 августа 2006 года № 03-03-04/2/172, УФНС России по москве от 23 декабря 2009 года № 16–15/122370, от 18 марта 2008 года № 20–12/015152.2.

В связи с тем что муниципальная регистрация контракта аренды недвижимости операция достаточно мучительная, к тому же не доступная, то нужно показать компаниям на то, что принято заключать такие контракта сроком менее 1 года, к примеру на 11 лет, тогда без регистрации контракта возможно обойтись.

Даже если стороны в будущем пожелают продлить контракт на такой же период, и на таких же условиях, то такие действия невозможно определить как изменение времени контракта, который составляет около года. Как раз на это обозначено в пункте 10 Справочного послания Президиума ВАС России от 16 марта 2001 года № 59 «Обзор практики разрешения пререканий, сопряженных с использованием Государственного законопроекта «О федеральной регистрации прав на неподвижное имущество и контрактов с ним».

В отношении соглашений, помещенных на неясный период, депутаты соблюдают такой же позиции. Подобное соображение встречается и в ряде объяснений госслужащих согласно к пролонгированному контракту.

В то же самое время в Корреспонденции Минфина России от 18 октября 2009 года № 03-03-06/2/174 обозначено на потребность федеральной регистрации пролонгированного контракта аренды, если в итоге пролонгации суммарный период аренды будет больше одного года. Подобное соображение сказала и ФНС России в Посланиях от 24 июня 2010 года №ШС-37-3/2340@ и от 13 августа 2009 года № 3-2-06/76.

В силу публикации 652 ГК РФ при аренде недвижимости к арендатору проходят права использования земельным участком, занятым данной недвижимостью и нужным для ее применения. Если арендодатель считается владельцем земельного участка, на котором располагается субъект недвижимости, в котором сдается в аренду площадь, то арендатору предоставляется право аренды (другое право) на аналогичную часть земельного участка. Как правило это укрепляется в контракте аренды дома либо здания.

В случае если это соглашением не установлено, то к арендатору переходит на время аренды недвижимости право использования той частью земельного участка, на котором находится арендуемая площадь.

Если арендодатель недвижимости не считается владельцем земли, то тогда к арендатору переходит сроком действия контракта аренды право использования частью земельного участка.

В отношении того, кто играет плательщиком земельного налога, не стоит забывать, что в соответствии с пунктом 1 публикации 388 Налогового кодекса России (дальше – НК РФ), налогоплательщиками налога признаются компании и физические лица, владеющие земельными отделами, признаваемыми субъектом налогообложения в соответствии с заметкой 389 НК РФ, на льготе собственности, льготе регулярного (пожизненного) использования либо льготе бессрочного наследуемого владения.

Не признаются налогоплательщиками компании и физические лица в отношении земельных участков, располагающихся у них на льготе безмездного неотложного использования либо представленных им по контракту аренды.

Потому плательщиком земельного налога будет считаться так или иначе арендодатель (вне зависимости от того, считается ли он владельцем земельного участка, либо пользуется им на льготе аренды). При этом соглашением аренды недвижимости вполне может быть учтено, что в состав арендной платы, уплачиваемой арендатором, интегрирована земельная образующая, раздельно платить земельный налог, избегая финансы арендодателя, арендатору окончательно запрещено.

В отличии от совместных общепризнанных мерок об аренде, слаженный гранями объем арендной платы сознается значительным требованием контракта аренды построек либо зданий, потому если в контракте аренды недвижимости не установлен объем арендной платы, то контракт является не помещенным. В силу непосредственного установки пункта 1 публикации 654 ГК РФ правила определения расценки, предположенные пунктом 3 публикации 424 ГК РФ, в этом случае, не используются.

При этом необходимо подразумевать, что укладывание на арендатора затрат по плате общественных услуг не в состоянии рассматриваться как выкройка арендной платы, на это обозначено в пункте 12 Справочного послания Президиума ВАС России от 11 февраля 2002 года № 66, что может привести к весьма грустным результатам и для арендатора и для арендодателя.

Передача компании необитаемого помещения в аренду проводится на основании сдаточного акта либо другого документа, записанного гранями. Такая норма следует из пункта 1 публикации 655 ГК РФ. Обещание арендодателя является разработанным со времени передачи площади в использование и подписания сдаточного акта.

Если какая – или из сторон уходит от подписания документа о передаче, то это рассматривается как отказ стороны от выполнения требований контракта.

При прекращении контракта аренды необитаемое здание возвращается арендодателю также с соблюдением правил, предположенных пунктом 1 публикации 655 ГК РФ.

Порядок использования оплаченной площадью арендатором, повинности сторон по содержанию оплаченного богатства, усовершенствования оплаченного богатства, и прекращение контракта аренды необитаемого помещения урегулированы совместными общепризнанными мерками арендных отношений.

При решении контракта аренды необитаемого помещения организация в обязательном порядке столкнется с вопросами оплаты общественных услуг и услуг связи, так как соглашением аренды вполне может быть учтено, что такие услуги оплачиваются как арендатором, так и арендодателем.

При плате общественных услуг не стоит забывать, что на основании публикации 548 ГК РФ к отношениям с энергоснабжающей компанией используются правила параграфа 6 «Энергоснабжение» главы 30 «Купля-продажа» ГК РФ.

Публикацией 539 ГК РФ «Договор энергоснабжения» установлено, что он заключается между энергоснабжающей компанией и клиентом (покупателем). В соответствии с обозначенным соглашением энергоснабжающая организация обязуется давать клиенту через дополненную сеть энергию, а заключительный, должен ее платить, сохранять рассчитанный соглашением порядок употребления энергии и гарантировать безопасную использование располагающихся в его ведении сетей.

В связи с тем что покупателем по контракту аренды необитаемого помещения играет съемщик, то как раз он и должен заключать контракт с энергоснабжающей компанией. Также, такой контракт энергоснабжающая организация заключает лишь с клиентом в случае наличия у него «отвечающего поставленным технологическим условиям энергопринимающего устройства, дополненного к сетям энергоснабжающей компании, и другого нужного оборудования, и при снабжении учета употребления энергии».

В большинстве случаев, подобных механизмов и оборудования у арендатора необитаемого помещения нет, потому стороны контракта специально учитывают положение о том, как будет изготовляться оплата общественных услуг – или с помощью арендодателя, или с помощью арендатора.

Если плату за собственный счет проводит арендодатель, то соглашением аренды учитывается объем арендной платы, включающей в себя траты на общественные услуги и услуги связи, израсходованные арендатором. Тогда, арендная оплата, приобретенная арендодателем, включается в его выручку. Если главным вариантом деятельности владельца необитаемого помещения считается оказание богатства в аренду, то такие финансы будут считаться для него заработками от стандартных типов деятельности. Как следствие оплата общественных услуг и услуг связи, и в том числе услуг израсходованных арендатором, сознается затратой арендодателя.

Если оказание площадей в аренду – не основной тип деятельности, то суммы приобретенной арендной платы будут отображаться в составе других заработков, а оплата общественных услуг и услуг связи – в составе других затрат. Советуем технопарк технологический парк если Вы цените качество во всем.

В налоговом учете работает подобное правило. Если оказание в аренду необитаемого помещения не считается главным вариантом деятельности, то арендная оплата будет рассматриваться в составе внереализационных заработков (публикация 250 НК РФ), а оплата ресурсоснабжающим компаниям будет раскаиваться внереализационным затратой (публикация 265 НК РФ).

Если съемщик оплачивает общественные услуги и услуги связи за собственный счет, то соглашением учитывается, что плату делает арендодатель, а съемщик возмещает ему сумму общественных затрат, израсходованных прямо им.

Что бы избежать отрицательных результатов при использовании минусов (при этом как у арендодателя, так и арендатора) необходимо фиксировать положение о том, что в части оплаты общественных услуг и услуг связи работают детали посреднического контракта, в этом случае агентирования, при этом награждение представителя входит в сумму арендной платы.



(Следующие новости) »



Leave a Reply

Ваш email адрес не будет опубликован. Обязательные поля обозначены как *

*